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不雅点网“请处置东说念主、财务参谋人擢升名堂讲演材料的可读性、可意会性。”获肃肃受理后一个月，创金合信电子城产业园REIT收到了上交所的受理反应见识。
看成继首农产业园REIT获批后，创金合信操盘的第二单公募REITs名堂，原始权利东说念主为北京电子城有限牵累公司。
基础秩序名堂包含科技大厦、研发A1楼及国电总部4号楼三个产业园区名堂，举座出租率为88.28%，估值缠绵11.10亿元。
据召募阐发书，三个产业园区名堂位于电子城科技园畛域内，同期也属于2012年由电子城科技园引申而成的北京中关村科技园区向阳园。
基础秩序钞票畛域内的国有斥地用地用途主要为科研及工业用地，总建筑面积缠绵7.2万闲居米，可出租面积6.51万闲居米，名堂运营时间均卓著3年。
租出踏实性问题
据7月2日上交所对创金合信电子城产业园REIT讲演材料冷落的反应见识来看，主要暖和遑急现款流提供方的续租风险、租约会积到期的移交措施、园区定位与田户匹配性、区域内竞争力等租出踏实性问题，并要求其对电子城的合手续筹画智商、涉房业务合规性张开分析。
同期，对估值与现款流揣度中的要津方针、运营处置用度合感性、合规性问题及入池钞票畛域进行严格审查。
事实上，创金合信电子城产业园REIT底层钞票的租出踏实性问题在召募阐发书清晰初期已涌现条理。
据阐发书自大，名堂基础秩序中，科技大厦已运营21.75年、研发A1楼已运营18.58年、国电总部4号楼已运营7年。礼貌2024年12月31日，名堂基础秩序钞票已出租面积5.75万闲居米，举座出租率88.28%。
礼貌2024年末，基础秩序名堂共签约田户108个，均为阛阓化田户，主要来自专科时期管行状、科技推行和行使管行状以及互联网和关联职业行业。
其中，中国重燃及北京链家为两大遑急客户。
中国重燃整租国电总部4号楼，租出头积1.5万闲居米，占基础秩序名堂可出租面积23.05%，占已出租面积26.11%；北京链家租出头积占比稍低，远离为12.26%和13.89%。
此外，前十大田户租出头积缠绵占已出租面积68.72%。
证据租约到期散布，礼貌2024年末，基础秩序名堂租出公约的加权平均剩余租期约为1.97年，已签约田户将辘集于2025-2027年到期，到期租出头积缠绵5.15万闲居米，其中2025年到期1.56万闲居米。
这一数据奏凯揭示了创金合信电子城产业园REIT濒临主要现款流提供方的退租风险。
礼貌现在，电子城有限已与中国重燃完成续约，租期自2025年1月1日起至2027年12月31日止。值得遏止的是，2026年1月1日至2026年12月31日为第一个可商定租出期限，2027年1月1日至2027年12月31日为第二个可商定租出期限。
北京链家租出的研发A1楼5层租约已于2025年5月31日到期，但已冷落续租意向，双方正就条目进行交流。
电子城有限同期吸引替代田户，借钱炒股现在已储备一产品备同等范畴需求的企业，并赢得《租出意向书》，“如研发A1楼5层到期后北京链家未能续租，可实时补足该空置面积。”
因此，上交所要求处置东说念主阐发是否存在变更续租意向的风险及相应爽约牵累，并不绝中国重燃的业务布局、租约条目、爽约本钱等，分析其提前退租或到期换租的可能性；同期要求补充清晰北京链家仅续约3个月的原因及最新阐发，评估租出踏实性及房钱单价下行风险。
原始权利东说念主蚀本问题
除租出问题外，上交所还要点暖和了原始权利东说念主的筹画情况：“据讲演材料，原始权利东说念主阐发期内营业收入、净利润合手续大幅下落，2024年度净利润为-11.01亿元，筹画性净现款流合手续为负，2024年末现款及现款等价物余额仅0.32亿元。”
电子城在2025年功绩预报中阐发称，功绩预亏主因园区地产阛阓深度调遣，营业、办公类产品濒临存量大、去化周期长、价钱下行的压力。
4月26日，电子城肃肃清晰2024年功绩：营业收入21.12亿元，归母净利润-15.80亿元；礼貌阐发期末，归母净钞票58.10亿元，总钞票170.92亿元。
阛阓分析以为，电子城采用在2024年推动公募REITs名堂，或为缓解债务压力。
礼貌2024年12月31日，电子城非统一畛域内有息债务余额远离为48亿元和47.5亿元，同比变动-1.04%；统一报表畛域内的有息债务余额则从64.81亿元增至73.42亿元，同比高潮13.28%。
此外，上交所指出该REIT的估值与现款流问题：2020年以来，名堂区域出租率呈下落趋势，2024年四季度降至约80%；科技大厦出租率波动较大，研发A1楼2022年末、2023年平均出租率远离为50.31%、56.18%。
上交所要求处置东说念主补充清晰加权平均续租率，并评估区域出租率是否合手续下滑。
房钱方面，2022年至2024年区域房钱合手续下落，子名堂间阛阓房钱水平互异显贵。国电总部4号楼2025年续约房钱单价大幅裁汰，科技大厦与研发A1楼房钱单价逐年递减，但揣度期后的始终增长率仍设定为2.25%。
不雅点新媒体从招募阐发书中发现，原始权利东说念主称，在北京市向阳区领有“丰富的产业园钞票和储备田户”，若基础秩序钞票出租率大幅下滑，可优先带领其他在管钞票田户入驻空置区域，以缓解换租压力。